包括北京、广州、南京等地在内,临近年底,多个一二线城市正在加速供地,土地市场迎来一波供应小高潮。

“大部分土地销售额持平或者减少的城市最近明显开始井喷供应。”中原地产首席分析师张大伟指出,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高,因此预计2019年,一二线土地市场成交依然将维持在高位。

不过,由于房企资金压力较大,且最近信托等资金监管严格,导致房企对总价较高的地块相对谨慎,对非优质地块的积极性降低。这也使得土地市场的溢价率有所降低,流拍状况时有发生。

“心态要平和一点,算账要冷静一点。未来房价横盘将是必然趋势,地价低、能快销、有利润的项目才是合适的。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷建议。

土地市场放量迎来出让高峰

11月26日,北京市推出13宗地块,总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元,最终12宗地块成功出让,揽金316.46亿元,这也成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。

这场盛宴或许只是一个开始:临近年底,包括北京在内,不少城市的土地市场近期都在集中放量。就在北京土地市场创下历史新高的同一天,大连市国有土地使用权交易中心发布出让公告,挂牌17宗土地,成为大连土地市场本年度一次性出让地块最多的一次。同样在这一天,济南公共资源交易中心网上也挂牌了15宗土地。

整个11月,南京、昆明、广州、成都等多个城市的土地挂牌量也都有所上升。中原地产研究院数据显示,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年纪录,而二线城市供应量也有所上涨,11月供应了土地合计1400宗,也将是年内最高记录。

在多位业内人士看来,近期各地土地市场供应“井喷”的主要原因在于,地方政府需要完成年内供地指标,而房企也有补充土储的需求。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可向《华夏时报》记者表示,由于政府调控、开发商融资困难、销售市场调整等一系列原因,上半年很多一二线城市土地市场较为沉寂。年末之际,地方政府面临一定出让任务压力,资金充沛的大型开发商也有补充储备的需求;另一方面,市场基本面稳定,普遍预计不会出现过热局面,也为土地出让带来良好基础条件。

“如果不加紧供地,增加供应,未来将面临供求失衡矛盾加剧的风险。”欧阳捷指出,以北京为例,今年计划供地1200公顷,但目前供地仅为408公顷,成交仅为347公顷,仅相当于去年全年的49%。而张大伟也向记者透露,年内大部分城市土地销售额涨幅放缓,全国卖地最多的50大城市合计年内截至11月26日卖地3.21万亿,同比只上涨了7.3%。这可以说是最近多年来最低的涨幅,所以其中大部分土地销售额持平或者减少的城市最近明显开始井喷供应。

“目前整体的楼市库存还是处于一个比较低的低位,因此急需增加供给,否则会导致后续供应不足。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示。与上述观点类似,易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,今年以来出现不少流拍的现象,“和地方政府有点偏差”,因此到了年底政府通过调整土地出让方式希望积极形成交易态势。而对于一些房企来说,可以形成新的土地储备战略。

“整体看,年末土地成交高峰已经出现。”张大伟认为,目前全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地的拿地积极性较高。眼下房地产企业资金压力比前两年明显加大,但有资金的企业依然非常多。从北京11月26日那场土拍可以看出,土地市场虽然降温,但依然有企业看好后市。在一二线城市调控政策严格的背景下,房企为了增加销售额依然会集中拿地。因此其预计2019年,一二线土地市场成交依然将维持在高位。

房企愈发谨慎

不过,尽管如此,多位业内人士依然强调,整体来看房企谨慎拿地依然将成为主流,土地市场将延续低溢价率态势。

根据中原地产研究中心数据,截至11月22日,土地市场逐渐平稳,大部分热点城市土地出让的溢价率均保持低位,基本在10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。陈晟直言,“土地流标的情况将会是一种常态。”

张大伟指出,在全国一二线城市严格调控的大环境之下,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低,未来房地产市场走势出现分化。2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。“从整体看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。”张大伟认为,最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

交通银行研报指出,在当前的市场环境下,开发企业出于对未来行业利润空间的担忧,拿地行为趋于谨慎。而CRIC克而瑞中国房地产决策咨询系统也显示,10月份近三成企业未拿地,反映了当前市场格局下开发商谨慎拿地的态度。

在这样的情况下,欧阳捷建议同行,“心态要平和一点,算账要冷静一点。未来房价横盘将是必然趋势,地价低、能快销、有利润的项目才是合适的。”而明源地产研究院副主编崔晓丹认为,第四季度土地市场会更加惨淡,但这种低迷实际上代表着市场正在回归理性,在这期间土地市场将迎来一波供应小高潮,能抓住这个时机拿地的房企,将在未来的销售市场上占得先机。

简可认为,开发商从拿地到销售转化通常需要一年时间准备,意味着不会因此推升2019年供应水平,所以此番集中供应并不会给2019年楼市带来过多直接影响。“但集中大量推地,也会集中消耗开发商资金储备,如果融资面没有改善迹象,明年年初土地市场预计仍会回归平常。”